La tecnología blockchain está derribando barreras que durante décadas definieron el mundo de las inversiones. Una de sus aplicaciones más revolucionarias, la tokenización de activos reales en Perú, está abriendo las puertas de mercados tradicionalmente ilíquidos como el inmobiliario y el del arte a un público completamente nuevo. Ahora, es posible ser dueño de una fracción de un departamento en Miraflores o de una cotizada obra de arte con la misma facilidad con que se compra una acción.
Sin embargo, esta increíble oportunidad trae consigo un laberinto de nuevas preguntas, especialmente en el ámbito fiscal. ¿Cómo ve la SUNAT estas operaciones? ¿Qué impuestos se deben pagar al vender un token que representa un inmueble? ¿La ganancia está gravada?
Si eres un inversionista, propietario de un activo o un entusiasta de la tecnología, esta guía didáctica es para ti. Desglosaremos, paso a paso, las implicancias tributarias que debes conocer para navegar con seguridad y cumplimiento en el fascinante mundo de los activos tokenizados en el Perú.
Desmitificando la tokenización: ¿Qué es la tokenización de inmuebles y activos reales?
Para entender la tributación, primero debemos saber qué es la tokenización de inmuebles y otros activos. Imagina que un departamento valorizado en $200,000 USD se divide en 200,000 «partes» digitales. Cada una de estas partes es un token, una ficha digital única y segura registrada en una red blockchain.
Este proceso permite que en lugar de necesitar $200,000 para comprar el inmueble, puedas adquirir un token (una fracción) por solo $1. Esto es la tokenización de activos reales: convertir los derechos sobre un activo físico en un token digital para facilitar su fraccionamiento, venta y transferencia.
El blockchain en el sector inmobiliario de Perú y en el mundo del arte permite una transparencia y seguridad sin precedentes. Cada transacción queda registrada de forma inmutable, resolviendo problemas históricos de titularidad y fraude.
La pregunta clave: ¿Las ganancias por tokens son renta de fuente peruana?
Aquí empieza lo importante para la SUNAT. La Ley del Impuesto a la Renta es clara: se gravan las rentas de «fuente peruana». Una renta es de fuente peruana cuando proviene de la venta de bienes o derechos que están situados físicamente en el territorio nacional.
En el caso de la tokenización de un inmueble ubicado en Cusco o de una pintura que se encuentra físicamente en una galería en Lima, la respuesta es un rotundo sí. Aunque el token sea un activo digital que se transfiere por internet, representa un derecho directo sobre un bien físico localizado en Perú. Por lo tanto, cualquier ganancia obtenida por su venta está sujeta a impuestos.
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Impuesto a la renta (IR): El corazón de la tributación de activos tokenizados
El Impuesto a la Renta para activos digitales es la principal obligación a considerar. La forma en que se aplica depende de quién realiza la venta.
Para personas naturales sin negocio (ganancias de capital)
Si eres una persona natural que invirtió en tokens como una forma de ahorro o inversión y luego los vendes obteniendo una ganancia, esta se considera Renta de Segunda Categoría.
- ¿Cómo se calcula? La ganancia es la diferencia entre el precio de venta del token y su costo de adquisición (lo que pagaste por él).
- Tasa del Impuesto: La tasa efectiva es del 6.25% sobre la ganancia neta anual.
Ejemplo Didáctico:
- Compras 1,000 tokens de un inmueble a $1 cada uno (Costo: $1,000).
- Un año después, el valor del inmueble sube y vendes tus 1,000 tokens a $1.50 cada uno (Venta: $1,500).
- Tu ganancia de capital es de $500.
- El impuesto a pagar sería: $500 * 6.25% = $31.25.
Para empresas o personas con negocio (renta empresarial)
Si la tokenización es parte de tu actividad empresarial (por ejemplo, una inmobiliaria que tokeniza sus proyectos para financiarlos), la figura cambia. Las ganancias obtenidas por la venta de estos tokens se consideran Renta de Tercera Categoría.
- ¿Cómo se calcula? La ganancia forma parte de la renta neta total de la empresa.
- Tasa del Impuesto: Está sujeta a la tasa general del 29.5%.
Ingresos por alquileres o rendimientos
Si el inmueble tokenizado se alquila, los tenedores de los tokens tienen derecho a recibir una parte de esos ingresos. Para una persona natural, estos ingresos califican como Rentas de Primera Categoría (rentas por arrendamiento) y deben ser declarados y pagados mensualmente (tasa efectiva del 5% sobre la renta neta).
El desafío del IGV: ¿Aplica a la venta de tokens?
La aplicación del Impuesto General a las Ventas (IGV) es un área más gris. El IGV grava la venta de «bienes muebles». Un token es un bien mueble intangible, por lo que, en principio, su venta podría estar gravada.
Sin embargo, la ley exonera del IGV a la venta de «valores mobiliarios» (como acciones). Si los tokens son clasificados como valores por la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV), su venta en el mercado secundario estaría inafecta al IGV. Si se consideran simplemente bienes digitales, su venta sí podría estar gravada con el 18%.
La regulación de activos digitales en Perú aún debe aclarar este punto. La clasificación del token (si es un security token o un NFT) será determinante.
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El viaje del token: Guía práctica del ciclo de vida tributario
Para entender cómo tokenizar un inmueble en Perú desde una perspectiva fiscal, veamos los hitos clave y sus consecuencias:
- Creación (Minting): La creación del token no genera un impuesto, ya que no hay venta.
- Oferta Inicial (ITO): Es la primera venta de los tokens al público. El propietario original del activo (quien tokeniza) genera una ganancia de capital y debe pagar el Impuesto a la Renta correspondiente.
- Mercado Secundario: Cada vez que un inversionista vende sus tokens a otro, debe calcular la ganancia o pérdida. Si hay ganancia, debe declarar y pagar el IR (como Renta de Segunda o Tercera Categoría).
- Recepción de Rendimientos: Si recibes ingresos por los alquileres del activo subyacente, debes declararlos como Rentas de Primera Categoría.
- Venta Final o Redención: Al vender todos tus tokens para salir de la inversión, se realiza el cálculo final de ganancia de capital.
Regulación de activos digitales en Perú: Navegando en aguas inciertas
Es crucial entender que, a la fecha, no existe una ley específica sobre la tokenización. Nos basamos en la interpretación de las normas existentes de Renta y del IGV. Esta falta de un marco legal claro, similar al que ocurre con la tributación de criptomonedas en Perú, crea zonas grises y riesgos.
La SUNAT, la SMV y la SBS están monitoreando de cerca esta evolución. Se espera que en el futuro se emitan normativas que brinden mayor seguridad jurídica tanto a inversionistas como a promotores.
Conclusión: El futuro exige una asesoría tributaria especializada
La tokenización de activos reales en Perú no es una promesa futura; es una realidad presente que está transformando la inversión. Ofrece una liquidez y un acceso sin precedentes a mercados tradicionalmente cerrados.
Sin embargo, el potencial de esta tecnología solo puede ser aprovechado plenamente con un entendimiento claro y una gestión impecable de sus obligaciones fiscales. Ignorar el Impuesto a la Renta sobre las ganancias de capital o los rendimientos puede generar contingencias serias con la SUNAT.
Para navegar este complejo y novedoso escenario, donde la tecnología avanza más rápido que la regulación, contar con una asesoría tributaria para activos digitales en Perú no es un lujo, es una necesidad estratégica.
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