Tokenización Inmobiliaria: regulación y fiscalización para el 2026

La tokenización inmobiliaria no constituye una tendencia tecnológica transitoria, sino una evolución estructural profunda del sector Proptech y del mercado de capitales. Este fenómeno representa la transición de un modelo de propiedad física, caracterizado por su iliquidez y altos costos transaccionales, hacia un ecosistema de fraccionalización digital. Al convertir derechos sobre activos de alto valor en unidades digitales transferibles, se democratiza el acceso a la inversión institucional, permitiendo que el capital minorista acceda a activos que anteriormente requerían tickets de entrada prohibitivos.

Desde una perspectiva técnica, la tokenización inmobiliaria consiste en la división de un activo físico en alícuotas digitales registradas en una red de tecnología de registro distribuido (DLT). Este modelo se sostiene sobre tres pilares: la Blockchain como libro mayor inmutable, el Distributed Ledger Technology (DLT) que garantiza la sincronización entre nodos, y los Smart Contracts. Estos últimos operan bajo una lógica programática de «If + Then» (Si ocurre A, entonces sucede B), funcionando de manera análoga a una «máquina expendedora» (vending machine): el protocolo guarda reglas, verifica su cumplimiento de forma autónoma y ejecuta el comando sin intervención de terceros de confianza tradicionales. Esta convergencia técnica de protocolos sustituye la verificación manual por pruebas criptográficas, transformando la seguridad jurídica.

No obstante, esta eficiencia operativa requiere un marco fiscal robusto que capture el valor económico generado en estas nuevas redes de transferencia.

Arquitectura de la Operación: El Ciclo de Vida en la Tokenización Inmobiliaria

Para los inversionistas institucionales y corporaciones, entender la «vía del token» es imperativo para identificar los hitos de control tributario. El ciclo de vida del token inmobiliario se sintetiza en cuatro etapas críticas:

• Creación (Minting): Proceso técnico de generación de tokens mediante un contrato inteligente en la red (frecuentemente bajo estándares como ERC-20 o ERC-721). En esta fase no se genera una obligación tributaria inicial, pues constituye la representación digital de un derecho aún no enajenado.
• Oferta Inicial de Tokens (ITO): Representa el primer impacto fiscal para el propietario original. Al vender las fracciones digitales al público, se produce la primera transferencia de valor, activando el reconocimiento de rentas según la categoría del enajenante.
• Mercado Secundario: Dinámica de intercambio entre inversionistas en plataformas especializadas. Aquí, el foco del control tributario se desplaza hacia las ganancias de capital obtenidas por la diferencia entre el precio de adquisición y el valor de venta del token.
• Redención o Venta Final: Cierre del ciclo de inversión, donde el tenedor liquida su posición, ya sea mediante la venta del activo subyacente o la devolución del token al emisor.

Esta trazabilidad inmutable permite a la administración tributaria monitorear hitos de rentabilidad, lo que exige un análisis riguroso de las categorías de renta vigentes en el ordenamiento peruano.

Tratamiento Tributario de la Tokenización en el Perú: Impuesto a la Renta y Ganancias

Bajo la Ley del Impuesto a la Renta (LIR), estos activos se rigen por el principio de «fuente peruana», dado que el subyacente (el inmueble) se encuentra situado en territorio nacional. No obstante, la calificación del token genera una incertidumbre estratégica que el inversionista debe gestionar.

Personas Naturales y Tokenización: El Debate sobre la Ganancia de Capital

Para el inversionista individual, existe una controversia doctrinaria relevante:

• Postura Gravada: Se interpreta que la ganancia neta está sujeta a una tasa efectiva del 6.25% (Segunda Categoría).
• La «Brecha Legal»: Expertos y fuentes señalan que, debido a que los tokens no están enumerados taxativamente como «bienes de capital» en el Artículo 2 de la LIR, ni califican como «valores mobiliarios» bajo la Ley de Títulos Valores (al carecer de anotación en cuenta en CAVALI), podría argumentarse un vacío legal que deje la operación fuera del ámbito de aplicación para personas naturales sin negocio.

Ejemplo de Cálculo (Bajo supuesto de gravamen):

• Costo de adquisición: 1,000 tokens a US$ 1.00 c/u = US$ 1,000.
• Valor de venta: 1,000 tokens a US$ 1.50 c/u = US$ 1,500.
• Ganancia neta: US$ 500.
• Impuesto a pagar (6.25%): US$ 31.25.

Rentas de Primera y Tercera Categoría en Proyectos de Tokenización

• Rentas de Primera Categoría: Los rendimientos generados por el arrendamiento del inmueble tokenizado y distribuidos a los tenedores tributan con una tasa efectiva del 5%.
• Rentas de Tercera Categoría (Empresas): Para inmobiliarias o personas con negocio, la emisión digital es parte de su giro comercial. Las utilidades se integran a la renta neta anual, sujetas a la tasa del 29.5%.

El Vehículo de Inversión Certificado: Los ETF

A diferencia del token directo, los Exchange Traded Funds (ETF) respaldados por criptoactivos ofrecen certidumbre total. Actualmente, existen ETF de Bitcoin listados en la Bolsa de Valores de Lima (BVL). Al estar registrados en CAVALI, califican legalmente como valores mobiliarios, eliminando la ambigüedad tributaria y asegurando su tratamiento como renta de capital regulada.

💡 Lectura Estratégica: Si bien el debate sobre la ganancia de capital existe, ingresar grandes sumas de dinero al banco tras vender tus tokens sin declararlos puede encender las alertas de SUNAT. Aprende a protegerte en nuestra guía sobre el Incremento Patrimonial No Justificado.

El Desafío del IGV en la Calificación Jurídica de la Tokenización

La aplicación del Impuesto General a las Ventas (IGV) es la zona de mayor riesgo para los márgenes de un proyecto. La clave reside en la calificación que la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) asigne al activo, ámbito donde prevalece un silencio institucional.

• Token como «Bien Mueble Intangible»: Si el token no logra la clasificación de «Valor Mobiliario» (Security Token), su transferencia en el país podría estar gravada con el 18% de IGV. Este escenario podría comprometer severamente la viabilidad financiera del modelo de negocio.
• Token como «Valor Mobiliario»: Bajo esta calificación, la transferencia en el mercado secundario estaría inafecta al IGV, equiparándose al tratamiento de las acciones.
• Servicios Digitales: Las plataformas internacionales que facilitan estas operaciones deben evaluar si sus comisiones califican como servicios digitales. Según la LIR, si estos servicios son consumidos o utilizados económicamente por un residente en el Perú, la renta se considera de fuente peruana, activando potenciales retenciones.

Fiscalización de la Tokenización y Estrategia de la SUNAT hacia 2025-2026

La SUNAT ha adoptado una postura proactiva hacia la economía digital, proyectando una recaudación de US$ 200 millones para 2025. Es fundamental precisar que esta meta abarca todo el espectro digital (streaming, apuestas y servicios), situando a estos activos fraccionados como un subgrupo de esta red de fiscalización.

• Punto de Control Crítico: La administración reconoce que no puede gravar la red descentralizada directamente. Por ello, el control se concentra en el «fiat gate» o punto de conversión, rastreando el ingreso de fondos cuando el activo se convierte a soles o dólares dentro del sistema financiero tradicional.
• Normativas antilavado: Bajo la Resolución SBS N° 02648-2024, los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) son ahora sujetos obligados ante la UIF-Perú para la Prevención de Lavado de Activos. Plazo de Adecuación: Las empresas cuentan con 120 días para implementar su Sistema de Prevención (SPLAFT).
• Travel Rules: Las disposiciones sobre transferencia de información en transacciones (reglas de viaje) entrarán en vigor obligatoriamente en agosto de 2026.

Perspectiva Comparativa Internacional sobre Tokenización

El análisis de marcos externos permite anticipar la dirección de la reforma en Perú:

• El Salvador: Pionero en adoptar el Bitcoin como moneda de curso legal, otorgando una exención total de impuestos a las ganancias de capital para incentivar la inversión.
• Argentina: Abordaje mediante la AFIP, tratando los criptoactivos como «Bienes Personales» sujetos a declaración anual y fiscalización patrimonial sobre la tenencia.
• Unión Europea (MiCA): El reglamento Markets in Crypto Assets, con vigencia plena en 2025, es el marco regulatorio más avanzado para la emisión y servicios. Sin embargo, conforme a las fuentes, MiCA no incluye normas de fiscalidad directa, dejando dicha potestad a los estados miembros. Esto refuerza la tesis de que el Perú debe desarrollar un marco tributario propio y autónomo.

Conclusiones sobre la Tokenización Inmobiliaria y Recomendaciones

La tokenización inmobiliaria en el Perú es un modelo de alta viabilidad técnica, pero con aristas legales que requieren una gestión de riesgos sofisticada. Se concluyen tres pilares estratégicos para el inversionista:

• Urgencia de Clasificación Jurídica: La viabilidad financiera de los proyectos depende de si el activo es calificado como Security o Utility. La diferencia entre una inafectación y un 18% de IGV define la rentabilidad del activo.
• Mitigación de Contingencias: Ante el debate sobre la renta para personas naturales, es vital contar con asesoría que evalúe el riesgo patrimonial al convertir criptoactivos a dinero fiduciario.
• Cumplimiento Normativo (Compliance): La adecuación a la Resolución SBS N° 02648-2024 antes de agosto de 2026 es crítica. La transparencia no es opcional; es la base de la confianza para el inversionista institucional.

El futuro de la inversión inmobiliaria digital en el Perú se encamina hacia un entorno de transparencia inmutable garantizado por la Blockchain.

No obstante, esa misma transparencia expone cada movimiento al ente recaudador, demandando que la innovación tecnológica sea acompañada de una asesoría fiscal especializada en activos digitales estructurada y defensiva para blindar tu capital.